“金九银十”分化:有的成功抢收有的苦不堪言

发布日期:2020-10-17 09:04   来源:未知   阅读:

  开年之处,因为疫情的原因,全国楼市停摆一个多月,春节行情颗粒无收;从3月份起,各地出台刺激政策,同时国家为企业融资开闸,各地楼市迎来火爆行情;而随着楼市的过热,从7月份开始楼市又开始转向,调控力度收紧,市场进入调整期,特别是8月份的“三道红线”发布,行情、区域、企业的分化正在加速进行,用“一半是海水,一半是火焰”来形容也毫不为过。

  在天津,以往外地客扎堆的武清区、海教园房价骤降数千元,一些板块的二手房甚至一年没有成交量,“南湖板块保利梧桐语小区,最近一笔成交还是在2019年9月份,今年以来一套都没成交,周边新房甚至比二手房便宜好几千元,对二手房的价格冲击很大。”当地中介介绍。

  另一个引起全国关注的城市是郑州。9月17日,河南房地产商会会长闭门会“不带头降价”信息让外界看到了郑州楼市的庐山真面目,包括河南本地房企建业、正商,外来户万科、碧桂园等50多家房企参会,对外披露的会议纪要表示,“大家观点普遍一致,降价促销对整个行业弊大于利。胡葆森、张敬国都在会上表示,不带头降价。”

  房企承诺不降价的背后,是郑州从去年下半年开始楼市下行,降价出货的惨烈情况。部分房企为了回笼资金,降价、零首付、首付分期、送车位、送车等各种营销手段尽出,当地业内人士称,郑州整体楼市价格已经跌回到2016年前的水平,郑州本地的一位朋友说,郑州的投资预期已经大打折扣。

  在土拍市场方面,自2019年7月起,郑州土拍行情急转直下,土地市场转凉,流拍、停拍现象明显增多,就连逢拍必热的北龙湖也发生了流拍。

  如今,郑州楼市库存积压严重,截至今年8月底,大郑州范围内12个区域中,9个区域超过了12个月去化周期的警戒线,其中新郑片区住宅库存量高达274万平方米,去化周期约26个月,主城区中原区库存175万平方米,去化周期约16个月。更为严重的公寓项目库存积压到356万平方米,12个月均去化周期达到63.5个月。

  在房价最为坚挺的北京,在九月份的大促销后,十月份房价也开始下行,中国证券报对北京地区二手房市场调研发现,北京地区二手房价格出现不同程度的松动,以大兴、房山为代表的郊区次新楼盘整体降价幅度较大,非核心区域次新二手房价格降价幅度较大,不少房源目前报价相比上半年成交价低了5%左右。

  此外,在一直备受关注的环京区域中,曾经的环京“一哥”的燕郊楼市在近两年环京房价承压的情况下,当地一手、二手的楼盘价格都较为低迷,相对于2017年初的市场高点,价格已经腰斩。限购政策也悄然松开。

  在南方,中国房价最为坚挺的深圳,在715新政之后,购房名额骤减,刚需忙着打新,投资客被迫离场,二手市场接盘侠也随之减少,成交量“一蹶不振”。据乐有家数据显示,9月深圳新房网签4871套一手住宅,环比上涨20%,创下全年新高;而二手住宅成交8820套,环比下滑22.1%。黄金周期间,据贝壳研究院统计数据显示,北上广二手日均交易量比去年同期增长50%,而深圳受调控影响,二手房成交量比去年下降47%。

  不过,与郑州、天津“量价齐跌”不同的是,深圳的业主心态更好、信心更足,二手房成交量虽因新政和新房的冲击受冷,但在价格上仍处于上涨趋势,呈现出“量跌价涨”的现象。

  难怪有业主喊出,“降价是不可能降价的,要么再把价格抬一抬,砍到这个数还行。”

  据克而瑞数据显示,2020年9月,TOP100房企实现销售操盘金额11905.6亿元,单月业绩同比增长29%。1-9月百强房企操盘销售规模同比增长9.2%,累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。

  从全国来看,市场普遍预期今年销售总量仍有增长,全国商品房销售额从去年的15.9725万亿元冲击到17万亿元。

  不过,从统计数据来看,市场越来越对中小房企不利,房企的分化加速。从1-9月份的销售情况来看,龙头房企优势明显,TOP3房企销售操盘金额集中度达13.7%,TOP10占比已经到了26.4%,TOP30占比高达45.8%。虽然市场远未到20%房企完成80%销售的地步,但以当前的发展趋势,“二八定律”迟早要来。

  可以说,龙头房企的降价,将市场抢收殆尽,更有恒大这样传统打折抢收的房企,9月份开启9折优惠后,到黄金周结束,38天内恒大实现合约销售金额1416.3亿元,虽然一直饱受负债率高之苦,但龙头房企的抢收效果明显。

  而中小房企,苦不堪言。在上述9月份的河南房地产商会会长闭门会上,有开封市本土开发商抱怨,“某龙头房企7折卖房,一个月卖了400多套房子,其他小开发商都卖不出去,往后没有活路了。”

  中小房企到底有多难呢?郑州本土房企浩创集团为了加快资金回笼,除了加大打折力度外,旗下多个南龙湖项目采用零首付、首付分期等违规手段售房。克而瑞统计,该房企2019年销售额为128亿元,排名全国房企第124位。其2020年销售目标为150亿元。

  而宝能为卖房更是豁出去了,连地铁站牌也造假。在山东济南的宝能城,宝能地产为了制造地铁房的噱头,将还在审批中的地铁8号线站牌树立在宝能城楼盘附近,虽然仅是“一日游”,但房企卖房的焦虑跃然纸上。

  所以对恒大、万科这样的头部企业,以及一些扩张型的中型房企来说,降价求量需要担心的至多是净利润,要怎么在业绩报告会上向投资者交代,而对于腰部、尾部房企来说,更多的考虑是怎么活下去。

  以零首付为例,地产行业专业人士评价称,“这种违规销售是在割韭菜根,导致买房完全没有门槛,风险全部转嫁给客户和银行。凡是敢做零首付的开发商都极度缺钱,因为这种做法对品牌伤害很大,开发商为保证利润率,不可避免地减配房屋质量。”

  笔者最近和一位中型上市房企的投拓总交流,该房企深耕江西市场,十年不到的时间从一家区域房企到赴港上市,走的同样是高杠杆、高负债、高周转的老路。

  “现在这条路走不下去了,房企不得不考虑健康持续发展的问题了。”他感慨,自从8月份监管方划出了三道事关房企生死的红线后,他所在房企已经开始主动降低负债,放慢拿地节奏,同时加大出货力度。

  8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召集12家重点房企召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,并提出了“三道红线”。

  “三道红线”的核心是降负债,控制房企的融资债务总规模。这“三道红线”为:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

  参照这三个指标,监管部门将试点的房企分为“红、橙、黄、绿”四档,并分别制定限制融资额度。在邀请参会的12家房企中,“三道红线家房企,分别是恒大、融创、绿地和中梁。随后,房企开始自查并提出整改目标。

  房地产市场面临的监管越来越严,也越来越频繁,开头我们就提到今年的行情波段,随着疫情的逐步控制,一度放松的调控又在收紧,9月,沈阳、长春、成都等二线城市陆续出台了各自的楼市调控,到10月,三四线小城如徐州,也出台了楼市调控政策。近期南京多个楼盘要求首付提高到5成甚至8成,导致购房者首付金额动辄高达百万以上,很多人直接因为资金不足被挤出门外。多种政策的叠加意味着,只要市场仍躁动不安,那么中央强硬调控就不会停止。

  君子不立于危墙之下,对品牌房企来说,更不能踩线。而一旦出现债务违约,泰禾、福晟就是前车之鉴。

  从2014年底开启的这波行情已经持续了近六年,尽管过程中调控不断增减,但总体上仍止不住上涨的预期。从全球房地产发展的历史来看,一个完整的房地产周期是18年左右,需要经历“复苏—繁荣—衰退—萧条”循环往复的四个环节,一般来说,市场分化的开始,即意味着阶段间的过渡启动了,如何把握周期,或将决定着房企到底是立于危墙之下还是走上康庄大道。